L’investissement locatif en LMNP 2021
Aucun changement majeur n’est à déclarer pour le statut LMNP en 2021. Cependant, quelques rappels sont toujours bons à prendre. Voyons en détails comment fonctionne le dispositif LMNP.
Les programmes LMNP secteur Dijon
Les programmes LMNP secteur Lille
1 – Qu’est ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Il vous permet de réaliser un investissement locatif et d’obtenir une réduction d’impôts sur vos revenus fonciers. Vous avez également la possibilité de récupérer la TVA (20%) de votre bien. Votre imposition concernera alors la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les démarches obligatoires pour être éligible au statut LMNP ne sont pas très nombreuses. Vous pouvez notamment vendre votre bien à la date de votre choix, sans respecter une durée minimale de location. Ce qui n’est pas le cas en loi Pinel par exemple.
2 – Quelles sont les conditions à respecter en LMNP 2021 ?
Le statut LMNP vous permet de réaliser un investissement locatif à titre d’activité secondaire. Vous ne pouvez pas en faire votre activité principale car il s’agit en effet d’un dispositif « Non Professionnel ». Dans le cas contraire, il vous faut investir en LMP : Loueur Meublé Professionnel.
Voici les conditions à respecter pour être éligible au statut LMNP :
- Votre activité vous rapporte moins de 23 000 TTC annuellement
- Vos recettes représentent moins de la moitié du revenu global de votre foyer fiscal
- Votre activité n’est pas enregistrée sur le Registre du Commerce et des Sociétés
3 – Les régimes fiscaux pour le statut LMNP 2021
Il existe deux régimes fiscaux différents pour investir en LMNP. Chaque régime possède des avantages et des conditions à respecter : Il s’agit du régime micro et du régime réel.
Les petits investisseurs se voient attribuer le régime micro par défaut. Ce régime n’offre pas la possibilité de déduire des charges. Il est donc rentable lorsque vous ne possédez pas de charges liées à votre investissement.
Si les charges que vous avez à déduire représentent plus de 50% de vos recettes, il sera plus avantageux pour vous d’opter pour le régime réel. Les recettes étant composées de vos charges et de vos loyers.
Le régime réel permet donc de déduire les charges, contrairement au régime micro. Vous avez l’obligation de déclarer vos loyers et vos charges et vous aurez alors la possibilité de déduire une partie du prix de votre bien, en plus des charges déductibles. Dans le cas où vos charges dépassent vos recettes, vous pouvez opter pour le déficit foncier afin de réduire vos impôts.
4 – Les avantages du statut LMNP 2021
a – Un investissement accessible
Le prix est sans aucun doute le premier avantage de l’investissement locatif en LMNP. Adapté au petites surface (T1, T2), ce dispositif immobilier vous permet en effet de louer de façon saisonnière. C’est-à-dire que vous avez de fortes chances d’avoir pour locataires des étudiants, des touristes ou encore des personnes actives. Si vous ne vous situez pas dans les tranches imposables les plus hautes, le LMNP peut être une bonne solution pour vous.
La simplicité de la gestion est également un avantage du dispositif LMNP. Si vous investissez dans une résidence, vous pouvez en effet bénéficier d’un service de gestion locative, qui le plus souvent est proposé par l’organisme qui s’en occupe. Votre agence de gestion locative s’occupe alors de trouver des locataires pour vous, de collecter et de vous verser les loyers, même pendant les périodes où vous n’avez pas de locataires.
Enfin, le dernier avantage notable du dispositif LMNP 2021 est la possibilité de récupérer la TVA lors d’un investissement dans une résidence de service. Vous pouvez donc déduire 20% de TVA sur le montant de votre bien.
b – Définir le loyer et les charges
Vous pouvez aujourd’hui fixer le montant des loyers que vous désirez lorsque vous investissez en LMNP 2021. En revanche, cet avantage qui attire beaucoup les investisseurs pourrait ne pas durer éternellement. En effet, la loi Elan de 2019 impose un encadrement des loyers à Paris. L’encadrement des loyers est également effectif à Lille depuis le début de l’année. Dijon n’est pas concerné.
En investissant en LMNP 2021, vous avez également la possibilité de choisir par quel moyen vos locataires vont payer leurs charges. C’est-à-dire que vous pouvez décidez de les encaisser mensuellement, ou alors tous les trimestres, par exemple. Le mieux à faire est de trouver un accord qui ira aussi bien à votre locataire qu’à vous.
c – Le LMNP 2021 est-il rentable ?
En fonction de votre régime fiscal, la rentabilité nette de votre investissement en LMNP 2021 peut être variable.
Si vous avez opté pour le régime d’amortissement au réel, vous pouvez alors déduire vos charges et vos recettes locatives, tout en amortissant le prix de votre logement et de vos meubles. En outre, vous pouvez déduire le coût de votre expert-comptable, car il est considéré comme une charge.
En revanche, si vous optez pour le régime réel, vous n’avez qu’un seul moyen de déduire l’amortissement du prix d’achat de votre bien immobilier ainsi que des meubles : vous devez faire en sorte que ces derniers soient enregistrés comme actifs immobiliers. Cependant, il existe une limite dans l’amortissement que vous allez être capable de déduire. Vous ne pouvez donc pas créer de déficit. Dans le cas où le montant annuel de votre amortissement est supérieur à la différence entre vos loyers et vos charges, l’excédent pourra être déductible sur les prochaines années.
Investir dans une résidence de service, telle que celle-ci, peut être une solution particulièrement rentable. Si vous êtes à la recherche de fiabilité et de sécurité, vous serez satisfait. L’investissement locatif en LMNP 2021 peut dégager une forte rentabilité, comme nous l’avons vu plus haut. Une résidence de service peut en effet atteindre un rendement de 4,25% net, même en comptant les prestations. (Recherche de locataire, entretien du bien, bail commercial de 9 à 11 ans). De ce fait, vous avez la certitude de percevoir vos loyers pendant l’intégralité de la durée du bail.
5 – L’investissement LMNP 2021 en quelques exemples
Vous pouvez constater que dans les deux cas présentés, les charges sont inférieures à la somme imposable après l’abattement forfaitaire à hauteur de 50%. Rester sous un régime Micro est donc plus avantageux.
Dans ces deux cas ci-dessus, vous pouvez amortir votre bien immobilier, et ce, sur plusieurs années. Notez également que le bien et les meubles sont amortis séparément.
Ainsi, vous pouvez amortir 5000€ de meubles (c’est-à-dire la totalité) sur une période de 10 ans, ce qui signifie amortir 10% chaque année. Aussi, le bien immobilier représente un amortissement de 60 750€ (soit 90% d’amortissement après avoir retiré le prix des meubles) sur une période de 25 ans. Cela signifie que l’amortissement est de 4% par année. Cet amortissement peut vous servir à réduire votre résultat net imposable à la fin de votre année fiscale. Si votre investissement locatif en LMNP 2021 dégage un surplus au niveau de l’amortissement, celui-ci peut être reporté, sans aucune contrainte de temps. Vous ne pouvez donc pas créer de déficit.
6 – Quelques conseils pour réaliser votre investissement LMNP en 2021
Voici quelques conseils pour vous aider à bien réaliser votre investissement locatif en LMNP 2021.
a – Le choix de vos meubles
La location en loueur meublé non professionnel suppose forcément que votre logement possède des meubles. Dans le cas contraire, il s’agit d’une location nue, ce qui n’a rien à voir avec le LMNP 2021. Notre premier conseil est de privilégier les meubles de qualité pour votre logement. Ils pourront ainsi durer dans le temps et vous ne perdrez pas de temps à faire des rénovations sans arrêt. Vous n’êtes pas obligé d’investir une fortune, mais évitez les meubles de basse qualité si vous ne voulez pas avoir à les changer trop régulièrement.
Pensez également que ce sont vos meubles qui donnent l’ambiance, le ton de votre appartement. Si ces derniers sont de bonne qualité, alors vous aurez plus de facilité à trouver des locataires. Ce n’est pas un facteur décisif, mais au moins, vous mettez toutes les chances de votre côté.
b – Les petites surfaces
La demande est très élevée pour les T1 et les T2, ce sont donc vers ces types de logements qu’il faudra vous tourner. Si jamais vous souhaitez investir en LMNP 2021 dans un grand logement, cela risque de poser problème, car il sera compliqué à louer s’il est meublé. La raison est simple : les locataires de vastes surfaces sont le plus souvent des parents et des familles, qui possèdent déjà des meubles. En outre, il est rare de réussir à signer des baux courts (1 an) pour des habitations assez grandes.
Les programmes LMNP secteur Dijon
Les programmes LMNP secteur Lille
La solution est donc de privilégier les studios et les petites surfaces. Vous n’aurez alors aucun mal à trouver des locataires parmi les jeunes actifs ou bien les étudiants par exemple. Retrouvez tous les programmes disponibles en LMNP 2021 en Bourgogne-Franche-Comté en cliquant sur le bouton ci-dessus.
7 – Des questions sur l’investissement locatif LMNP 2020 ?
Nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel afin de réaliser votre investissement locatif en toute sécurité. Nos équipes d’experts sont d’ailleurs à votre disposition et répondent à toutes vos questions en moins de 24 heures. Vous pouvez en outre consulter une démonstration concrète de l’application dédiée à l’amortissement.
