Une question

Réussir son investissement locatif

Les astuces pour votre investissement locatif à Dijon

Comment réussir son investissement locatif à Dijon ?

 

La mise en place d’un cahier des charges détaillé est indispensable à la bonne réalisation d’un investissement locatif à Dijon. En effet, il est important d’avoir un projet très précis, afin de faire les bons choix. Sur l’image ci-dessous, vous trouverez les différentes questions que vous devez vous poser avant d’investir. Afin de vous y retrouvez, nous vous conseillons de noter vos réponses et de les hiérarchiser par ordre d’importance pour vous. Ainsi, vous aurez un projet assez détaillé, posé par écrit. Vous pourrez par la suite vous faire conseiller efficacement. Dans cet article, nous allons vous donner des informations utiles pour réaliser un investissement locatif à Dijon le plus aisément possible.

Si vous achetez en binôme ou en couple par exemple, pensez à répondre aux questions de manières individuelles. Ensuite, comparez vos réponses afin de trouver le meilleur compromis possible.

 

 

Quels sont les logements éligibles en Pinel ?

 

Tous les logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, cette loi concerne uniquement les biens immobiliers à construire ou neufs. L’objectif de votre acquisition immobilière sera bien entendu la location. En outre, vous avez la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt grâce à l’acquisition d’un bien immobilier vétuste que vous souhaitez réhabiliter ou bien des locaux que vous souhaitez transformer en logements habitables. En outre, il existe d’autres règles à respecter pour être éligible en Pinel.

La performance énergétique d’un bien immobilier est notamment un critère important. Dans le neuf, la norme est la RT 2012 ou alors le BBC (label bâtiment basse consommation). Du côté des biens anciens, les labels à respecter sont le HPE rénovation dans l’ancien ou bien le label BBC rénovation.

En outre, la zone géographique est à prendre en compte. Il existe en effet des zones spéciales, éligibles à la loi Pinel. Il s’agit généralement de zones dynamiques, où la demande locative est élevée. Plus élevée que l’offre. Parmi ces zones, on peut citer par exemple les zones A, Abis ou encore B1. Afin de vous renseigner sur les zones éligibles, vous pouvez consulter l’arrêté datant du 1er Août 2014 et modifié par l’arrêté du 30 Septembre de la même année. Attention, il est indispensable de vérifier que vous êtes dans une zone éligible avant de prendre la décision d’investir !

 

Comment financer son investissement locatif dans le neuf ?

 

Le financement de votre investissement locatif se fait par étape par étape. Lorsque vous serez propriétaire d’un bien prochainement disponible, vous devrez apporter les fonds de manière synchronisée sur le calendrier prévisionnel établi. Ce calendrier se trouve dans le contrat de réservation et vous projette 24 mois dans l’avenir, au maximum, pour la livraison du bien. D’ici là, la construction de votre bien progresse continuellement. A chaque étape du processus, vous indiquez un pourcentage défini au préalable. Voyez sur l’image ci-dessous, un exemple de découpage :

Le Financement par étape pour réussir son investissement locatif dans le neuf
 

Pour le financement, deux choix s’offrent à vous. Soit vous financez votre investissement sur vos fonds propres, soit la banque se chargera de financer la construction de votre bien au fur et à mesure. Dans le premier cas, vous devrez effectuer le virement des fonds au prorata du montant de votre investissement. Dans le second cas, la banque s’occupe de tout mais exige des intérêts : il s’agit en effet des intérêts intercalaires.

 

Comment évaluer correctement le montant du loyer pour réussir un investissement locatif.

 

Nous allons maintenant parler du dispositif Pinel, de ses avantages et de ses conditions d’éligibilité. Le dispositif Pinel a été créé pour favoriser la construction d’habitations destinées aux classes moyennes dans des zones où la demande locative est largement supérieure à l’offre. C’est la raison pour laquelle le législateur a pris la décision de plafonner les loyers qui seront proposés aux locataires. Les plafonds des loyers peuvent varier en fonction de la localisation des biens. Par exemple, ils ne pouvaient pas dépasser les 16,83€/m² mensuel, à Paris et en périphérie, au cours de l’année 2016. Certaines métropoles régionales telles que Bordeaux, Lille, ou encore Lyon avait un plafond fixé à 12,50€/m². Enfin, dans des villes plus petites telles que Dijon ou encore Rouen, le plafond était à 10,44 €/m². Notez bien qu’il faut multiplier ces sommes par la surface habitable totale du logement, puis majorer à hauteur de la moitié de la surface des espaces annexes. (Cave, balcon…)

Afin de ne pas porter préjudice aux propriétaires qui possèdent de petites surfaces, le dispositif Pinel applique un coefficient qui a pour objectif de majorer le prix des petites habitations, ainsi que de minorer les loyers des surfaces plus vastes. Voici le calcul exact à appliquer :

Montant du plafond du loyer x (0,7 + 19 / la superficie du logement). Le coefficient multiplicateur est de 1,2.

Grâce à ce procédé, les biens entre 38m² et 45m² sont majorés à hauteur de 10%. Les habitations de moins de 38m² sont quant-à-elle majorées à 20%. En outre, les logements au-dessus de 63m² sont minorés.

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Comment sécuriser efficacement votre opération locative ?

 

Pour sécuriser votre opération locative, vous pouvez effectuer plusieurs actions. Tout d’abord, il faut effectuer un travail de vérification au niveau de votre futur locataire. Il est de votre devoir de vous assurer que celui-ci possèdent bien les ressources nécessaires pour prétendre à votre logement et qu’il respecte les plafonds imposés que nous avons évoqués plus haut.

Ensuite, votre deuxième tâche sera de vous renseigner convenablement sur la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Soyez attentif à plusieurs éléments tels que :

  • L’évolution de la population,
  • Le taux de chômage dans la ville,
  • La présence d’infrastructure éducative, de loisir et de transport (nombre d’écoles, qualité des transports en commun, dynamisme touristique…)
  • Le nombre et la taille des entreprises présentes,
  • Les infrastructures culturelles

Vous pouvez trouver ce type d’information sur le site web de l’INSEE. En outre, prêter attention à la demande locative de chaque type de bien dans le secteur que vous avez sélectionné. Ainsi, vous pourrez choisir plus facilement et de manière éclairée, dans quel type de bien vous allez investir. Sachez quand même que les professionnels de l’immobilier conseillent généralement d’opter pour un deux pièces ou un trois pièces.

Enfin, vous devez vous renseigner soigneusement sur le programme immobilier que vous allez choisir. Son emplacement est primordial car il déterminera l’intensité de la demande locative. Nous l’avons vu juste au-dessus, plusieurs éléments influencent cela. (Ecoles ? Université ? Commerces ? Entreprises dynamiques qui embauchent ? Transports ? Culture ?).

Pour finir, voici une précision qui vous sera utile si vous achetez sur plan. L’achat sur plan vous offre la possibilité d’adresser des demandes spécifiques au promoteur. Vous pouvez par exemple lui demander d’ajouter du parquet dans toutes les pièces ou encore certains équipements par exemple. Ainsi, vous pourrez augmenter la valeur de votre bien.

 

Vous accompagner, notre métier !

 

Eric MONIN, est associé au cabinet OPTISSIMMO depuis maintenant 10 belles années. C’est un conseiller consciencieux, qui accompagne ses clients sur plusieurs années, même après la livraison de votre bien. Il est un acteur respecté du secteur de l’immobilier en Bourgogne-Franche-Comté depuis maintenant plus de 20 ans.

Expert en investissement locatif depuis plus de 10 ans, Gérome, Eric et leurs associés vous accompagnent sur tous vos projets d’investissement dans l’immobilier, neuf ou ancien. Directeur du cabinet INVESTIM à Besançon, Gérome connaît la région dijonnaise comme sa poche. Il peut vous proposer des rendez-vous gratuits et sans engagements afin de définir, dans un premier temps, votre projet et étudier votre situation. Cette première étape, essentielle, permet à Gérôme de définir quelle est la solution la plus adaptée à votre situation. Vous pourrez ensuite avoir accès à toute l’offre immobilière de la région grâce aux très nombreux partenariats d’OPTISSIMMO DIJON !

Le but ? Que vous aillez toutes les cartes en main lors de votre investissement locatif à Dijon ou sa région !

 

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