Quels frais lors d’un investissement immobilier neuf à Dijon ?
Certains frais ne sont pas compris dans le prix de votre investissement immobilier neuf à Dijon, comme les frais de notaire ou de banque, par exemple. Dans cet article, nous allons répondre à toutes vos questions concernant les différents frais applicables à l’immobilier neuf. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour réussir votre investissement locatif neuf à Dijon.
1 – Les frais d’acquisition
Les frais d’acquisition pour un bien neuf sont de 2,5% du prix total, en moyenne. C’est environ 5% de moins que pour l’immobilier ancien. Cette différence s’explique par le fait qu’un investissement immobilier dans un bien neuf engendre moins de taxes à payer et moins de travail de la part du notaire. En effet, les droits d’enregistrements, de timbre et de mutations ne s’appliquent pas pour les biens immobiliers neufs.
Les frais d’acquisitions comprennent :
- Les frais de formalités
- La taxe de publicité foncière (0,715% du prix HT)
- Des frais divers à hauteur de 1000 euros en moyenne
- La contribution de sécurité immobilière (0,10% du prix du bien, minimum 15 euros)
Les frais de notaires sont calculés sur le barème suivant :
2 – Les frais bancaires
Les frais bancaires peuvent varier lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf à Dijon ou ailleurs. Il est important de bien s’informer avant d’investir, notamment sur les facilités bancaires, les frais de dossiers ou encore les crédits aux assurances.
L’objectif principal d’une banque est de réduire ses risques au maximum. C’est la raison pour laquelle cette dernière se protège en demandant aux futurs investisseurs dans l’immobilier de souscrire une garantie pour leur crédit. Ainsi, la banque est protégée en cas de non paiement. Il existe trois moyens différents de souscrire une assurance :
a – Les hypothèques classiques
Cette hypothèque coûte en moyenne 1,5% du prix du bien. Elle offre une garantie sur le bien immobilier en lui-même. Cela signifie qu’en cas d’impayés, la banque se réserve le droit de saisir le bien afin de le revendre aux enchères afin de récupérer le montant dû, en partie ou en totalité. Cette hypothèque comprend des frais de notaire, car celui-ci devra rédiger un acte authentique pour l’inscrire à la conservation des hypothèques.
Vous pouvez consulter le site web de l’anil, qui propose un simulateur très précis d’évaluation du coût de la garantie hypothécaire. Le jour où vous revendrez votre bien, le notaire devra réaliser la « main levée » qui sera facturée entre 0,5% et 1% de sa valeur. Dans le cas où vous souhaitez réaliser un achat en même temps que votre vente, vous avez la possibilité de faire transférer votre hypothèque et votre crédit sur votre nouveau logement. C’est une bonne façon d’éviter de payer les frais de main levée. En revanche, ce transfère d’hypothèque engendre des frais bancaires.
b – Le Privilège Prêteurs de Deniers (PPD)
La garantie est ici assez similaire à l’hypothèque évoquée précédemment. Cependant, elle ne concerne que les biens existants. Il n’est donc pas possible d’avoir recours au PPD si vous souhaitez faire une acquisition en VEFA par exemple, ou bien si vous avez pour projet de faire construire une maison individuelle.
Tout comme l’hypothèque, le notaire doit intervenir et des frais de « main levée » devront être payés. Cependant, vous pourrez économiser 0,715% du prix de votre bien, car la taxe de publicité foncière ne s’applique pas ici.
c – La caution mutuelle
Les frais sont moins importants lorsque vous optez pour la caution mutuelle pour votre investissement neuf à Dijon. Cependant, quelques conditions sont à respecter. Tout comme la caution, la caution mutuelle implique une réversion. À la différence que dans le cas d’une caution mutuelle, la somme à retourner sera seulement une partie de la valeur du bien et non sa totalité. Généralement, vous pouvez récupérer 75% des sommes que vous avez versées. La caution mutuelle possède donc un avantage non négligeable. Toutefois, la contrepartie réside dans son obtention qui est plus difficile que pour les autres méthodes de garanties.
L’organisme de cautionnement comprend plusieurs facteurs comme la solvabilité de l’emprunteur, le type de bien ou encore les caractéristiques du prêt. La caution, quant à elle, ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, ce qui signifie qu’il n’y aura pas de frais de main levée et d’enregistrement. Un organisme externe ou interne à la banque peut s’occuper de la caution.
La caution mutuelle est très appréciée des investisseurs, car elle est économique. Pour en bénéficier, il faut toutefois avoir un très bon dossier, qui correspond aux attentes des banques.
d – Les frais de dossier
En général, les frais de dossier s’élèvent à 1% de la somme empruntée. La banque vous facture le temps passé à examiner votre dossier. Vous devez régler ces frais en une fois et vous adapter aux méthodes de votre banque, méthodes qui peuvent varier d’une banque à l’autre.
e – L’assurance du crédit
L’assurance du crédit protège votre famille des risques tels qu’un décès ou une situation d’invalidité. Dans ce cas, le bien serait payé selon la part pour laquelle vous êtes couverts. Le jour de la signature de l’acte authentique de votre bien chez le notaire, l’assurance Décès Invalidité doit donc être souscrite. Il s’agit d’une mesure de protection très importante lorsque vous réalisez un investissement. Le simple fait de signer l’acte de vente chez un notaire peut en effet suffire à protéger votre famille.
Vous avez l’obligation de souscrire une assurance capable de couvrir l’intégralité du capital que vous avez emprunté. Cependant, dans le cas où vous investissez à plusieurs, vous pouvez arbitrer vous-même le prorata. Réfléchissez bien à cette répartition, notamment si vous achetez en couple. Si votre partenaire a des revenus nettement supérieurs aux vôtres par exemple, mieux vaut que la couverture soit proportionnelle à cette différence, et vice versa.
Nous vous conseillons de comparer les différentes offres avant de prendre une décision. En effet, ce type d’assurance peut vous être proposée par des agences d’assurances, par un courtier ou bien par des banques.
3 – Les frais de gestion
La copropriété est souvent inévitable lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier neuf. Il y a donc une distinction qui est faite entre les espaces communs et les espaces privés (appartement, caves, parking, jardin privatif…). Les copropriétaires sont tenus d’entretenir les espaces communs et de les maintenir en bon état. Les charges de copropriétés sont ainsi réparties de manière à couvrir les frais engendrés par d’éventuelles rénovations. Ces charges sont de deux types :
a – Les charges communes
Les charges communes sont réparties au prorata des tantièmes, correspondant aux parties privatives de chaque propriétaire. Elles concernent les murs, les paliers, les jardins, les toitures, les escaliers, les ascenseurs, les piscines et autres salles de sports. La répartition est effectuée en fonction des surfaces que chaque propriétaire possède.
Le syndic de copropriété s’occupe de définir la clé de répartition qui sera communiquée dans les relevés d’appel de charges chaque trimestre. Ces charges peuvent être courantes ou exceptionnelles. Parmi les charges courantes, on trouve généralement les charges d’entretien des paliers et des espaces verts, par exemple. Les charges exceptionnelles, quant à elles, peuvent être par exemple liées à des ravalements de façade, effectués tous les 15 ans environ.
Les charges communes comprennent également les honoraires du syndic, ainsi que les primes d’assurances collectives de l’immeuble. Certaines de ces charges ne concernent pas tout le monde. En effet, l’ascenseur par exemple, est un élément qui concerne uniquement les habitants des étages d’un immeuble et non les habitants du rez-de-chaussée. Ces derniers n’ont donc pas à payer de charges relatives à l’entretien de l’ascenseur. Il en va de même pour les propriétaires d’un bâtiment en particulier, qui bénéficient de prestations spécifiques comme une piscine sur le toit par exemple.
b – Les charges individuelles
Les charges individuelles concernent un propriétaire unique. Chaque propriétaire individuel s’acquitte de ses charges d’eau et d’énergie grâce à des compteurs individuels qui mesurent la consommation de chacun. Les jardins privatifs sont également concernés par les charges individuelles, car ils sont parfois équipés d’un arrosage automatique, ce qui suppose une consommation d’eau en plus, par exemple.
